华夏时报记者 董红艳 北京报道
武汉楼市。 董红艳/摄
6月份，武汉新房成交12618套，同比、环比均超过50%，比去年的“万套”成交来得更早了一些。而除了新房成交上的回温，武汉也再次拿出珍藏地块，其中江岸区新兴街住宅地块的土拍溢价被推高至54.36%。
对此，业内专家向《华夏时报》记者指出，政策叠加市场上第四代住宅的集中亮相，带动了市场成交量环比不断提升。按照规划新政打造的项目供销两旺，叫好又叫座，激活了住房需求释放，成功提升了企业投资信心，优质地块频频引发激烈争抢，好房子建设已经成为推动武汉房地产转型升级发展的关键所在。
不过，值得关注的是，武汉的新房价格表现较为疲软。统计局数据显示，5月份，武汉新房价格环比下降0.7%，同比下降4.2%，仅在3月份环比回升0.1%之后，再次进入环比连跌状态。前些年高价拿地，但是配套、产品等竞争力不足的新房项目，特别是郊区项目，面临着“以价换量”的局面，跌破楼面价的项目依然存在。
展开剩余81%对于房价走势，业内专家预测，短期内武汉新房均价层面大致还将保持稳定或微跌态势，但有结构性回调机会。面对武汉楼市“内热外冷”的局面，上述专家建议进一步加大外围高库存区域的补贴力度，加大收购远郊库存房源，改造为保障性租赁住房。
新房月成交破万套
近期，武汉楼市成交情况良好，数据持续攀升。据武汉住更局数据，6月30日，武汉新建商品住房成交940套；6月新房共计成交12618套，为今年首次破万套的月份，成交套数环比5月上涨约65%，与去年同期相比上涨近58%；2025年上半年，武汉新房共计成交43667套。
不仅仅是6月份，今年5月份，武汉楼市成交也表现不俗。据武汉住更局数据，5月武汉新建商品住房成交7653套，面积88.28万平方米，环比分别增长44.56%和39.69%。
高成交背后是楼市政策的持续发力。相比前几年“限购、限售、限价”的“三限”阶段，目前，武汉所剩的楼市政策工具并不算多。不过，在今年“五一”假期之前，武汉住更局颇有诚意地拿出了多条刺激政策，对青年群体购房提供支持，对公积金政策进行优化，推行“卖旧买新”家庭契税补贴，对多子女家庭购房进行补贴等。这系列举措被市场称为“汉九条”。
目前，“汉九条”已经执行近2个月的时间，对于政策落地后的市场反应，业内给出了较为积极的评价。6月27日，58安居客研究院院长张波在接受《华夏时报》记者采访时表示，“汉九条”从供给端与需求端双向发力：从需求侧来看，多孩家庭购房补贴，叠加“卖旧买新”契税全额补贴，显著降低改善型购房成本，市场效果较好；从供给端来看，收购二手房用于租赁或安置，通过“以旧换新”打通存量与新房市场循环，也起到了一定积极的作用。
同时，当前“好房子”政策导向下，新房的产品力得到明显的升级，四代住宅是市场交易的明星。根据网签数据，6月份，万科光谷锦上网签231套，金地大成乐府网签227套，超过20个四代住宅网签均超过10套。
“政策叠加市场上第四代住宅的集中亮相，带动了市场成交量环比不断提升。”张波指出，今年4月到5月武汉集中上市30余个升级类住宅项目，主打智能化、大阳台、配套升级等卖点，带动市场成交量提升明显，此类项目开盘去化水平普遍会更好，例如光谷改善型项目的高关注度，以及经开区第四代住宅高成交量都和这个有较大关系。
土拍再现高溢价
除了住房成交量上的提振，武汉土拍市场也出现了久违的热闹场面。6月30日，武汉市举行土地公开出让，共成交6宗土地，成交总金额达到29.06亿元。
其中，位于江岸区新兴街的049号住宅地块，吸引了中海、华润、保利、招商局、绿城、武汉凯德等14家企业竞争，竞价106轮后，最终由杭州绿城旗下的武汉旭尚房地产开发有限公司以66450万元总价竞得，楼面地价27920元/平方米，溢价率为54.36%。江岸区049号地块为近年罕见的高价地块，楼面价仅次于2020年华润二七滨江地块创下的30558元/平米最高纪录。
对于本次土拍，中指研究院华中分院分析师李国政向《华夏时报》记者表示，按照以需定供原则，武汉市优化土地供给结构，重点加大优质地块出让，尤其是主城区低容积率的“小而美”地块，总价可控，适合打造高品质改善性住房。本次出让的江岸区049号地块，位于汉口主城历史风貌区范围，容积率仅为1.30，可以打造主城区老洋房产品，具有稀缺价值，因此得到企业追捧。
“整个上半年，武汉楼市亮点突出，尤其按照规划新政打造的项目供销两旺，叫好又叫座，激活了住房需求释放，成功提升了企业投资信心，优质地块频频引发激烈争抢，可以说，好房子建设已经成为推动武汉房地产转型升级发展的关键所在。”李国政总结道。
价格回弹仍然乏力
不过，从成交价格方面来看，武汉楼市的整体“气温”并不是很高。根据统计局数据，今年5月份，武汉新房价格环比下降0.7%，同比下降4.2%；二手房价格环比下降1%，同比下降7%。新房价格在今年3月份环比回升0.1%之后，再次进入连跌状态，新房价格已经连续17个月同比下跌。
正如有些购房者所言“之前买郊区的价格，现在已经可以考虑主城区”。记者了解到，武汉降价销售的新房楼盘不算少，跌破楼面价的情况也还在发生。例如，市场资料显示，位于光谷中心城的城投南山长投领峯，楼面价高达20798元/平米，在2022年6月开盘销售，精装备案均价约31000元/平米，开启光谷新房单价“3万+”时代。但是，之后配套产品竞争力较弱，面临去化困难，目前以毛坯价1.38万元/平米的低价进行销售。
在当前成交活跃、土拍走热的背景下，武汉新房的价格是否有整体回调的可能？对此，业内认为存在结构性回调的可能，但是整体预期相对保守。张波认为，大力激活核心改善市场的策略推动了上半年资金向江岸、江汉等成熟板块集中，核心区域价格上行预期的确存在。
但整体看来，价格回调的难度很大。张波指出，目前武汉楼市外围区域的压力较大，虽然采取了明显的激励性政策，但远郊楼盘为去化普遍采取“以价换量”策略，库存压力下，远郊区价格难现实质性反弹，短期内下行的压力依然存在。因此，综合看武汉整体表现，涨跌互现应该是当下最主要的体现，新房均价层面大致还将保持稳定或微跌态势。
当前，武汉楼市政策保持宽松，6月30日，武汉住更局发布通知，对于此前“给予阶段性购房优惠支持”有关政策适用期限延长至2025年12月31日，首套新房契税全额补助，二套新房契税给予50%补助。
在“外冷内热”的结构性分化局面下，武汉楼市仍然具备一定的政策调整空间。张波建议，一方面，武汉可以进一步加大外围高库存区域的补贴力度，尤其是加大对新市民，包括毕业3年内大学生，以及技能人才实施更大幅度的定向补贴，以带动去化。另一方面，可扩大存量房转保障房规模，尤其是要加大收购远郊库存房源，改造为保障性租赁住房。对城投托底拿地形成的库存地块，优先用于保障性租赁住房、人才公寓、产业配套用房建设。
本期编辑：孙琪
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